Eigentumswohnung: WEG-Recht & Teilungserklärung prüfen
Einleitung & Zielgruppe
Der Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung unterscheidet sich grundlegend vom Kauf eines Einfamilienhauses oder Grundstücks. Grund dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern regelt. Zentral sind dabei die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, die den rechtlichen Rahmen für die Eigentümergemeinschaft bilden.
Dieser Beitrag richtet sich an Eigennutzer, die eine Wohnung für sich oder ihre Familie erwerben möchten, ebenso wie an Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung ersteigern wollen. Beide Gruppen müssen wissen, welche Rechte sie erwerben, welche Pflichten sie übernehmen und wie die Kosten im Gemeinschaftseigentum verteilt sind.
Hinweis: Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument und rechtlich bindend. Sie sollten sie vor der Versteigerung vollständig einsehen und verstehen.
Wesentliche Besonderheiten
- Teilungserklärung: Regelt, welches Sondereigentum (z. B. Wohnung, Keller) und welches Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus) besteht.
- Gemeinschaftsordnung: Enthält Regelungen zu Stimmrecht, Nutzung, Instandhaltung und Kostenverteilung.
- Beschlusssammlung: Dokumentiert alle Entscheidungen der Eigentümerversammlung – wichtig für künftige Pflichten.
- Hausgeld & Rücklagen: Monatliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagenbildung sind bindend.
- Sonderumlagen: Eigentümer können zu außerplanmäßigen Zahlungen verpflichtet werden (z. B. Dachsanierung).
Schritt-für-Schritt-Vorgehen
1) Teilungserklärung verstehen
Die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz“ einer Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Flächen welchem Eigentümer zugeordnet sind. Prüfen Sie genau, ob Stellplätze, Keller oder Gartenanteile enthalten sind.
2) Gemeinschaftsordnung prüfen
Die Gemeinschaftsordnung enthält oft Regelungen zum Stimmrecht, zur Tierhaltung oder zu baulichen Veränderungen. Diese Punkte können Ihre Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder Kosten erhöhen.
3) Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Alles, was nicht ausdrücklich als Sondereigentum definiert ist, gilt als Gemeinschaftseigentum. Für dessen Instandhaltung und Modernisierung haften alle Eigentümer anteilig.
4) Beschlusssammlung & Rücklagen
Die Beschlusssammlung zeigt, welche Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen wurden oder noch offen sind. Rücklagenhöhe und anstehende Maßnahmen bestimmen Ihr Kostenrisiko.
5) Sonderumlagen & Pflichten
Prüfen Sie, ob Sonderumlagen geplant sind. Diese können schnell mehrere Tausend Euro pro Eigentümer betragen – besonders bei Dach, Fassade oder Heizungsanlagen.
Recht & Risiken
- Bindung an Beschlüsse: Auch als neuer Eigentümer sind Sie an bestehende Beschlüsse gebunden.
- WEG-Recht: Änderungen erfordern Mehrheitsbeschlüsse – Sie haben nicht allein das Sagen.
- Kostenrisiken: Hohe Sonderumlagen oder Sanierungen können die Rendite erheblich belasten.
- Nutzungsbeschränkungen: Gemeinschaftsordnung kann Einschränkungen enthalten (z. B. Kurzzeitvermietung).
Zahlen & Beispiele
Beispiel A – Eigentumswohnung in einer kleinen WEG
- 3 Wohneinheiten
- Monatliches Hausgeld: 250 €
- Rücklage: 5.000 € gesamt
Risiko: Rücklage gering, Sonderumlagen wahrscheinlich.
Beispiel B – Eigentumswohnung in einer großen WEG
- 50 Wohneinheiten
- Monatliches Hausgeld: 200 €
- Rücklage: 300.000 € gesamt
Vorteil: solide Rücklage, größere Gemeinschaft trägt Kosten gemeinsam.
Checkliste
FAQ – häufige Fragen
Was ist die Teilungserklärung?
Ein notarielles Dokument, das regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
Muss ich Sonderumlagen zahlen?
Ja. Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, beschlossene Sonderumlagen anteilig zu zahlen.
Bin ich an alte Beschlüsse gebunden?
Ja. Auch als neuer Eigentümer übernehmen Sie Rechte und Pflichten aus bestehenden Beschlüssen.
Kann ich die Gemeinschaftsordnung ändern?
Nur mit Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Einzelne Eigentümer haben kein Vetorecht.