Finanzierung ohne Eigenkapital: Realistisch oder Risiko?
Einleitung & Zielgruppe
Die Idee, eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren, klingt verlockend: kein angespartes Kapital, keine Eigenmittel, und trotzdem Eigentümer werden. In Zeiten steigender Immobilienpreise und verschärfter Eigenkapitalanforderungen fragen sich viele Käufer – insbesondere bei Zwangsversteigerungen –, ob eine 100%- oder sogar 110%-Finanzierung realistisch und sinnvoll ist.
Zielgruppe sind junge Käufer, die noch wenig Eigenkapital gebildet haben, Investoren, die ihre Liquidität schonen möchten, und Familien, die sich trotz begrenzter Rücklagen den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Wir zeigen, wie Banken auf Finanzierungen ohne Eigenkapital reagieren, welche Risiken bestehen und welche Alternativen es gibt.
Wichtig: Finanzierung ohne Eigenkapital erhöht die monatliche Belastung und birgt höhere Risiken im Falle von Wertschwankungen oder Zwangsverkäufen.
Wesentliche Besonderheiten
- Höhere Zinsen: Banken verlangen bei Vollfinanzierungen höhere Zinssätze.
- Mehr Sicherheiten: Häufig zusätzliche Absicherungen (Bürgschaften, Zweiteintragungen) nötig.
- Strenge Bonitätsprüfung: Einkommen, Schufa und Beschäftigungssituation werden intensiv geprüft.
- Keine Puffer: Ohne Eigenkapital steigt die Gefahr, bei Sanierungen oder Leerstand in Schieflage zu geraten.
- Wertschwankungen: Sinkt der Marktwert, droht Unterdeckung – das Risiko für Zwangsverwertung wächst.
Schritt-für-Schritt-Vorgehen
1) Grundlagen der 100%-Finanzierung
Bei einer 100%-Finanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis. Bei 110% sogar Kaufpreis plus Nebenkosten. In der Praxis selten, da Banken Eigenkapital sehen wollen. Prüfen Sie, ob Ihre Bank solche Modelle anbietet.
2) Bonität & Sicherheiten
Ihre Bonität entscheidet. Hohe Einkommen, sichere Jobs und einwandfreie Schufa sind Voraussetzung. Manche Banken verlangen zusätzliche Sicherheiten wie Lebensversicherungen oder Bürgschaften.
3) Bankgespräche & Konditionen
Stellen Sie sich auf harte Verhandlungen ein: Zinssätze, Tilgungsquoten und Sondertilgungen variieren stark. Vergleichen Sie Angebote und kalkulieren Sie langfristig.
4) Zwangsversteigerung als Sonderfall
Banken sind bei Zwangsversteigerungen vorsichtig. Vollfinanzierungen sind selten, da Objekte schwerer einzuschätzen sind. Eine Teilfinanzierung mit kleinem Eigenkapitalanteil ist oft realistischer.
5) Alternativen & Mischfinanzierungen
Statt Vollfinanzierung: Förderdarlehen (KfW), Bausparverträge oder Familienkredite kombinieren. So sinken Risiko und Zinslast.
Recht & Risiken
- Überschuldung: Monatliche Raten können bei Zinsanstieg unbezahlbar werden.
- Nachschusspflicht: Bei Wertverfall droht Unterdeckung und Nachforderung.
- Zwangsversteigerung: Im Extremfall landet das Objekt wieder in der Verwertung.
- Rechtslage: Banken sichern sich durch strenge Verträge, Auflagen und Grundschuldeinträge ab.
Zahlen & Beispiele
Beispiel A – Vollfinanzierung
- Kaufpreis: 200.000 €
- Eigenkapital: 0 €
- Zinssatz: 5,0 %
- Monatliche Rate (20 Jahre Laufzeit): ~1.320 €
Belastung hoch, Risiko bei Zinserhöhung erheblich.
Beispiel B – Teilfinanzierung
- Kaufpreis: 200.000 €
- Eigenkapital: 20.000 €
- Zinssatz: 4,2 %
- Monatliche Rate: ~1.090 €
Etwas entspannter, bessere Konditionen, geringeres Risiko.
Checkliste
FAQ – häufige Fragen
Ist Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, aber selten. Banken vergeben Vollfinanzierungen nur bei sehr guter Bonität und Sicherheiten.
Welche Risiken bestehen?
Hohe Raten, steigende Zinsen und Wertschwankungen können zur Überschuldung führen.
Wie sehen Banken Zwangsversteigerungen?
Vorsichtig. Oft wird Eigenkapital gefordert, da Objekte schwer einzuschätzen sind.
Gibt es Förderungen?
Ja. KfW-Kredite und regionale Programme können Eigenkapital teilweise ersetzen.