Eigenkapital richtig einsetzen: Wie viel ist 2025 nötig?
Was zählt 2025 alles als Eigenkapital?
Eigenkapital ist mehr als nur das Guthaben auf dem Sparbuch! Dazu zählen:
- Bargeld und Bankguthaben
- Bausparguthaben (zuteilungsreif)
- Wertpapiere, Aktien, Fonds (sofort verwertbar)
- Lebens- und Rentenversicherungen (Rückkaufswert)
- Eigenleistungen („Muskelhypothek“ – z.B. handwerkliche Arbeit, die nachweislich Kosten spart)
- Zuschüsse, Schenkungen und zinslose Darlehen von Familie
- Verkaufserlöse (z.B. aus Kfz oder anderem Vermögen, wenn verfügbar)
Wie viel Eigenkapital erwarten Banken 2025?
Durch die Zinswende und strengere Kreditrichtlinien erwarten Banken im Jahr 2025 wieder mehr Eigenkapital:
- Standardempfehlung: Mindestens 20–25 % der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, ggf. Sanierung).
- Mindestanforderung: Nebenkosten (ca. 10–15 %) müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden – keine Bank finanziert diese zu 100 % mit!
- Besserer Zins: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Zinsen (ab 30–40 % Eigenkapital sind beste Konditionen möglich).
| Szenario | Immobilienwert | Empfohlenes Eigenkapital | Mögliche Finanzierung |
|---|---|---|---|
| Standard-Kauf | 400.000 € | 80.000–100.000 € (20–25 %) | bis 80–85 % |
| Zwangsversteigerung | 300.000 € | 60.000–90.000 € (inkl. Sanierung) | bis 75–85 % |
| Sanierungsobjekt | 250.000 € + 100.000 € Sanierung | 70.000–90.000 € | bis 75–80 % |
| Kapitalanleger (Vermietung) | 500.000 € | mind. 125.000 € (25 %) | max. 75 % |
Wichtig: Bei unsicherem Einkommen, geringer Bonität oder Sanierungsbedarf verlangen Banken teils noch mehr Eigenkapital!
Praxisbeispiele: Verschiedene Szenarien
- Eigennutzer, Ersparnisse & Elternhilfe: 80.000 € auf Tagesgeld, 20.000 € Schenkung der Eltern, 5.000 € Eigenleistung (handwerklich) → ergibt 105.000 € Eigenkapital bei 400.000 € Kaufpreis.
- Sanierer mit Wertpapieren: 30.000 € Fondsverkauf, 10.000 € Eigenleistung, 30.000 € Bausparvertrag → ausreichend für 70.000 € Eigenkapital bei 250.000 € Sanierungsobjekt.
- Investor, wenig Eigenkapital: 30.000 €, Rest als Privatdarlehen von Eltern – Bank verlangt Nachweise und möchte höhere Tilgung.
Besonderheiten bei Zwangsversteigerung & Sanierungsobjekten
- Zwangsversteigerung: Banken verlangen oft mehr Eigenkapital als beim Kauf über Makler – wegen kurzer Zahlungsfristen und erhöhtem Risiko (Zustand oft unbekannt, keine Gewährleistung). Mehr dazu hier.
- Sanierungsobjekte: Eigenleistung wird bei Banken gerne anerkannt, aber meist maximal 10–15 % der Bausumme. Nachweise, realistische Kalkulation und Fotos/Handwerksnachweise erforderlich.
- Fördermittel: KfW-Programme, Landesförderung oder BAFA-Zuschüsse können Eigenkapital ersetzen – aber: Immer vorab beantragen und Zusage abwarten!
- Eigenkapitalreserve: Banken erwarten, dass nach Kauf/Sanierung noch ein Liquiditätspolster für Notfälle bleibt (mind. 10.000–20.000 €).
Tipps für mehr Eigenkapital & bessere Konditionen
- Frühzeitig sparen (Tagesgeld, Bausparvertrag, Fondssparplan)
- Schenkungen/Privatdarlehen aus Familie offen ansprechen & belegen
- Fördermöglichkeiten (KfW, BAFA) prüfen – viele Programme laufen 2025 neu an!
- Eigenleistungen gezielt und glaubwürdig kalkulieren
- Alte Kredite, Dispo und Konsumschulden vorher tilgen – erhöht Bonität & Zinskonditionen
- SCHUFA-Score vor Finanzierungsanfrage prüfen und ggf. bereinigen
- Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen (Hausbank, Online, Vermittler)
Risiken der 100%-Finanzierung
- Deutlich höhere Zinsen, Risiko von Nachschussforderungen
- Banken lehnen ohne Eigenkapital viele Anträge direkt ab
- Höhere Tilgungsraten und schnellere Überschuldung bei Wertverlust/Jobverlust
- Weniger Flexibilität bei Anschlussfinanzierung
- Für Sanierung/Kostensteigerung bleibt kein Puffer
Fazit: 100%-Finanzierungen sind 2025 kaum mehr möglich – und wenn, dann nur mit sehr hohen Kosten und Risiken.
Weitere Ratgeber & Blogartikel
FAQ – Eigenkapital beim Immobilienkauf 2025
Wie viel Eigenkapital ist 2025 wirklich nötig?
Mindestens die Nebenkosten (10–15 %), für gute Zinsen 20–25 %. Wer mehr hat, bekommt die besten Konditionen!
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Ja, aber nur bei realistisch kalkulierten, fachgerechten Arbeiten mit Nachweis. Maximal 10–15 % der Bausumme werden meist anerkannt.
Kann ich Fördermittel als Eigenkapitalersatz nutzen?
Teilweise ja – bei nachgewiesener Förderung (z.B. KfW-Zusage) akzeptieren Banken diese als Eigenkapitalersatz.
Was tun, wenn das Eigenkapital knapp ist?
Mehr Angebote vergleichen, Eigenleistung einbringen, Förderung beantragen, Privatdarlehen nutzen oder Kaufpreis/Nebenkosten verhandeln.