Bauherrenhaftpflicht bei Immobilienkauf, Zwangsversteigerung & Sanierung

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Was ist die Bauherrenhaftpflicht?

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt private oder gewerbliche Bauherren vor Schadenersatzforderungen, wenn auf der Baustelle Dritten etwas passiert – zum Beispiel Handwerkern, Besuchern, Nachbarn oder Passanten. Sie übernimmt Kosten für Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden, die aus Ihrer gesetzlichen Verkehrssicherungspflicht als Bauherr resultieren.

  • Versichert: Unfälle auf dem Grundstück (auch durch Familienmitglieder, Helfer, Nachbarn etc.)
  • Deckt auch: Schäden durch Baumaterial, Geräte, Baumaschinen, Baugruben etc.
  • Unverzichtbar: Bei Eigenleistung, Modernisierung, Ausbau, Neubau oder Abbrucharbeiten

Wann ist sie Pflicht?

  • Neubau, Umbau, Anbau, Abriss: Ab dem ersten Spatenstich sind Sie als Bauherr haftbar – und brauchen Versicherungsschutz.
  • Kauf aus Zwangsversteigerung: Meistens ist das Objekt sanierungsbedürftig. Wer Eigenleistungen oder Modernisierungen plant, benötigt eine Bauherrenhaftpflicht.
  • Modernisierung: Auch kleinere Baumaßnahmen lösen die Versicherungspflicht aus (z.B. Austausch Dach, Fenster, Elektrik, Heizung, Wanddurchbruch).
  • Eigenleistung/Freunde helfen mit: Besonders riskant – auch Laien sind mitversichert (und besonders unfallgefährdet).

Risiken für Bauherren

  • Sturz von der Leiter oder aus dem Gerüst
  • Unzureichend gesicherte Baugruben oder Materialberge
  • Hindernisse auf dem Bürgersteig (Baustellenfahrzeuge, Container)
  • Absturz von Ziegeln, Werkzeug, Bauteilen
  • Unfall bei Eigenleistung (z.B. Freunde oder Familie helfen)
  • Witterungseinflüsse: Sturmschäden, glatte Wege
  • Schäden an Nachbargebäuden durch Bauarbeiten

Schon kleine Unachtsamkeiten können zu schweren Personenschäden und Schadensersatzforderungen von mehreren Hunderttausend Euro führen.


Leistungen: Was deckt die Bauherrenhaftpflicht ab?

  • Personenschäden: Behandlungskosten, Schmerzensgeld, Rentenzahlungen bei Unfällen Dritter
  • Sachschäden: Reparatur oder Ersatz von beschädigten Sachen (z.B. Fahrzeuge, Nachbarhäuser, Werkzeuge)
  • Vermögensschäden: Wenn z.B. jemand durch einen Unfall nicht mehr arbeiten kann
  • Rechtsstreit: Kosten für Anwälte, Gutachter, Gerichtsverfahren
  • Prüfung und Abwehr unberechtigter Forderungen

Typische Schadensfälle & Praxisbeispiele

  • Fall 1: Ein Helfer stürzt bei Eigenleistung vom Dach – Behandlung und Verdienstausfall kosten 90.000 €, die Bauherrenhaftpflicht zahlt.
  • Fall 2: Baustellencontainer blockiert Bürgersteig, ein Passant stürzt – die Versicherung übernimmt alle Schäden.
  • Fall 3: Unzureichend gesicherte Baugrube: Nachbarskind verletzt sich beim Spielen schwer – Schmerzensgeld, Therapie, Verdienstausfall werden bezahlt.
  • Fall 4: Nach Sturm fliegt Material auf Nachbarhaus – Versicherung zahlt Reparatur und Hotelkosten.

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Bauherrenhaftpflicht nach Zwangsversteigerung: Worauf achten?

  • Verdeckte Risiken: Nach Erwerb sind Schäden und Schwachstellen oft erst beim Umbau erkennbar.
  • Schnell aktiv werden: Police sollte direkt ab Besitzübergang abgeschlossen sein, um Haftungslücken zu vermeiden.
  • Sanierungsphase genau dokumentieren: Fotos und Baufortschritt dokumentieren, um im Schadensfall die Verantwortung abgrenzen zu können.
  • Eigenleistung oder Fremdfirmen? Bei Komplettvergabe an eine Baufirma trägt diese die Haftung – Eigenleistung heißt Eigenrisiko!

Sanierung, Eigenleistung & Haftungsfallen

  • Jeder Handgriff zählt: Schon Tapezieren, Malern, Fliesenlegen, Fensterwechsel sind relevante Baumaßnahmen.
  • Familie und Freunde helfen mit: Alle Helfer sind abgesichert, aber nicht bei grober Fahrlässigkeit!
  • Baustelle klar kennzeichnen: Hinweisschilder, Absperrungen, Beleuchtung, Stolperfallen vermeiden.
  • Bei längerer Sanierung: Versicherung regelmäßig prüfen und ggf. verlängern.

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Tarife, Tipps & Vergleich

  • Deckungssumme: Mindestens 5 Millionen €, besser 10 Millionen € für Personen- und Sachschäden
  • Eigenleistung versichern lassen! Unbedingt bestätigen lassen, dass Helfer/Familie eingeschlossen sind.
  • Versicherung ab Besitzübergang aktivieren – Haftung beginnt sofort nach Zuschlag/Notartermin.
  • Dauer und Umfang anpassen: Bei längerer oder wiederholter Sanierung rechtzeitig verlängern.
  • Vergleichsportale & Makler nutzen: Angebote prüfen, Bedingungen vergleichen!

Tipp: Einige Anbieter kombinieren Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung als „Rundum-Schutz“.



FAQ – häufige Fragen zur Bauherrenhaftpflicht

Ist Bauherrenhaftpflicht Pflicht bei jeder Sanierung?

Sobald bauliche Veränderungen vorgenommen werden (Umbau, Ausbau, Sanierung), ist sie dringend empfohlen und häufig verpflichtend.

Wer ist alles mitversichert?

Alle Helfer, Familienmitglieder, Freunde und auch Passanten oder Nachbarn, die durch die Baustelle zu Schaden kommen.

Wie lange gilt die Police?

Meist 12 bis 24 Monate – Verlängerung bei längerer Bauzeit möglich, bei Abschluss klären.

Was kostet eine Bauherrenhaftpflicht?

Je nach Bausumme und Umfang 70–300 € pro Jahr, Eigenleistung oder Spezialrisiken erhöhen den Beitrag.


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