Immobilienkauf ohne Eigenkapital 2025: Chancen, Risiken & Alternativen
Was heißt „ohne Eigenkapital“?
Gemeint ist eine sogenannte Vollfinanzierung: Die Bank finanziert 100 % des Kaufpreises – und manchmal sogar die Nebenkosten (Notar, Steuer, Makler). Üblich ist das 2025 fast nur noch bei sehr guter Bonität, hohem Einkommen oder wertstabilen Objekten.
- Bank zahlt Kaufpreis (und evtl. Nebenkosten)
- Du steckst kein eigenes Geld ein – aber trägst hohes Risiko!
Geht das 2025 überhaupt noch?
- Ja, aber: Banken sind extrem vorsichtig, nur sehr gute Bonität, festes Einkommen, niedrige Beleihung (< 80 %)
- Wertstabile Lage (Ballungsraum, große Stadt), Top-Immobilien mit Entwicklungspotenzial
- Manchmal bei geerbten Immobilien, Schenkung oder bei Sanierern mit viel Eigenleistung
- Viele Banken erwarten trotzdem zumindest die Nebenkosten als Eigenkapital (~10–15 %)
Risiken der Vollfinanzierung
- Deutlich höhere Zinsen: 2025 meist +0,5 bis +2 % Aufschlag
- Höhere Monatsrate und längere Laufzeit
- Weniger Flexibilität bei Anschlussfinanzierung
- Negativem Werttrend oder Jobverlust droht Überschuldung
- Weniger Banken, weniger Auswahl – oft nur Spezialanbieter
- Risiko, dass bei Wertverlust mehr Schulden als Immobilienwert bleiben („Unterwasserfinanzierung“)
Wann kann es Sinn machen?
- Sehr hohes, sicheres Einkommen (z.B. Beamte, Doppelverdiener)
- Top-Objekt in Top-Lage mit Wertsteigerungspotenzial
- Sanierer mit viel Eigenleistung und Erfahrung
- Vermieter mit weiteren Sicherheiten/Einkünften
Alternativen & Kombi-Lösungen
- Teilfinanzierung: Mindestens Nebenkosten (10–15 %) aus Eigenkapital zahlen
- Familien-Darlehen, Schenkung oder Bürge einsetzen
- KfW-Programme oder Fördermittel als Eigenkapitalersatz
- Eigenleistung bei Sanierung (von Banken oft anerkannt)
- Immobilie zunächst mieten, später mit Kaufoption (Mietkauf-Modell)
Praxisbeispiele
- Fall 1: Beamtenpaar finanziert 100 % Kaufpreis in München, zahlt Nebenkosten selbst, bekommt 0,8 % Zinsaufschlag, aber beste Bonität
- Fall 2: Selbstständiger bringt Eigenleistung von 40.000 €, Restfinanzierung bei Spezialbank mit 1,2 % Zinsaufschlag
- Fall 3: Junges Paar nutzt Schenkung der Eltern als Eigenkapitalersatz, finanziert Rest über Hausbank zu Standardkonditionen
FAQ – Immobilienkauf ohne Eigenkapital 2025
Wie viel Eigenkapital ist Pflicht?
Mindestens die Nebenkosten (10–15 %), 100 %-Finanzierungen sind sehr selten und meist teuer.
Welche Banken bieten 2025 noch Vollfinanzierungen?
V.a. Spezialanbieter, Direktbanken, manche Sparkassen – aber nur bei bester Bonität und in Top-Lagen.
Sollte ich ohne Eigenkapital kaufen?
Nur in Ausnahmefällen, mit absolut sicherem Einkommen und Rücklagen. Risiko und Kosten sind hoch!
Was ist mit Auktion/Sanierung?
Hier erwarten Banken fast immer Eigenkapital oder Eigenleistung, da Zustand und Kostenrisiko hoch sind.